几乎每一家房地产企业做商业地产时，都会派团队去国外考察。比如万科的商业地产团队曾赴中国香港、新加坡、日本等地考察。韩国、美国也是众房企考察的主要目的地。

　　从外观来看，中国最新建造的购物中心和国外相差无几。去过韩国首尔的人发现，即使中国大陆二线城市的购物中心也有远超首尔之势。但一旦走进去，差别立刻体现。

　　某小型地产公司的中层参观完韩国乐天百货后发出感慨，最大的差距不是硬件，而是软件。比如，人的服务以及商场的每一个细节。他一直有一个想法，想学习海底捞打造餐厅的方式，打造一家购物中心。

　　东京购物中心里所提供的服务远胜于首尔。无论从商业氛围还是从服务质量，东京在亚洲国家甚至是全世界都位居前列。居住在日本的中国移民，曾怀疑不断点头鞠躬、保持微笑的日本人，是否是出于工作需要，抑或是虚伪。在日本生活多年后，她终于承认，如果不是发自内心，不可能绽放出如许善意，从早晨到晚上，日复一日。

　　决定成败的是那些魔鬼的细节。比如，卫生间的整洁度，停车场的便利度，动线设计、货品陈列摆放和灯光、艺术品装饰等等。许多内地朋友喜欢去香港购物，而香港的白领更喜欢去东京。

　　但香港优秀的购物中心与东京有相似之处。尽管香港的住宅面积狭小，绝大多数酒店也算不上宽敞，但好的购物中心都有充足的公共空间。如备受国内商业地产人士推崇的香港太古广场和希慎广场。

　　当下国内地产圈里谈论较多的，是一些和艺术结合紧密的购物中心。比如，位于北京的侨福芳草地和在上海等地的K11购物中心。

　　如果从财务角度出发，侨福芳草地并非最赚钱的购物中心。它设计了国内首座长达236米的步行桥，摆放了41件达利雕塑，艺术感、空间感十足。去参观过的人一眼就会发现，那里并没有太多的租户。但小众的侨福芳草地，却被认为是有生命力的。

　　一位进入商业领域长达15年的商业地产人士，不无悲观地认为，中国地产商一定造不出来质地最好的商场，甚至包括备受推崇的新加坡凯德集团。这是由地产公司的血统和地产人思维决定的。做地产和做商业，明显的区别在于，地产人先算账后做事，而真正做商业的人则是从人的需求出发，把事情做到极致。地产人习惯了赚快钱，而商业却是个长期、赚慢钱的事业。最好的商场一定不是量产的，也不复制自己。

　　根据世邦魏理仕2014年数据显示，目前全球在建购物中心面积达3900万平方米，而中国在建购物中心面积占全球一半以上。其中北京、上海、深圳、广州以及成都、天津、武汉、南京区域的购物中心体量排名前十。尤以上海以330万平方米的在建面积位列全球第一。

　　速成主义在中国流行。绝大多数公司仍在效仿连锁化经营的模式。在当下一些二、三线城市，城市综合体里的确“人流如织”。对于许多城市来说，它都迅速解决了大型综合类商业从无到有的问题。但从有到优的时代已经不远。届时，一定是追求个性化，追求极致服务的时代。

　　 这正如米其林餐厅和连锁快餐店的区别。1900年米其林轮胎的创办人出版了供旅客在旅途中选择餐厅的指南，名叫《米其林红色宝典》，此后每年翻新推出的《米其林红色宝典》被“美食家”奉为至宝，被看成欧洲的美食圣经，后来它开始为法国的餐馆评定星级。直至后来，全球高级餐厅都梦寐以求拿到它的三颗星。由于评选极其严苛,截至2012年,全世界也只有106家米其林三星餐厅。
　　（21世纪经济报道 荆宝洁）